Avenant Intérets Intercalaires
Les clauses de cette annexe sont souvent rédigées avec subtilité dans le sens de l'intérêt du Vendeur, il faut donc vérifier et négocier tous les points touchant aux calculs permettant de déterminer les montants dus, tels que :
Détermination de la date de livraison :
Définition de la date de livraison :
- Cette date sert de référence pour le passage contractuel entre les avenants " intérêts intercalaires " et " mandat de gestion "
- Dans le cas de retard de mise en place du premier locataire ( engagement généralement garanti ), cette date arrête le paiement des intérêts intercalaires et commence à faire courir le délai de franchise ( 30 à 60 jours) de la garantie de loyer prévue dans l’avenant " mandat de gestion "
- Prévoir en cas de problème avec le Vendeur sur le règlement total des intérêts intercalaires( retard de paiement supérieur à 15 jours), que la date de livraison deviendra égale à la date du jour de règlement du solde des intérêts intercalaires et non la date du procès-verbal de remise des clés avec remise effective des clés
- En cas de retard de livraison, négocier que la clause du délai de franchise ne soit pas appliquée pour la mise en place du premier locataire
Description de la méthode de calcul des intérêts intercalaires :
Négociation de la formule de calcul :
- Préférer la formule 2 qui calcule le montant des intérêts intercalaires à payer à chaque date d'étape de la construction en cumul par rapport à la date de signature de l'acte de vente
- A la formule 1 qui calcule le montant des intérêts intercalaires à payer à chaque date d'étape de la construction par rapport à l'étape précédente
- En effet, les intérêts du prêt dans les premiers 24 mois de la construction vont croître avec l’état d’avancement de la construction,
- Au début de la construction ils seront inférieurs au x% du loyer net mensuel garanti, à la fin de la construction ils seront supérieurs au x% du loyer net mensuel garanti
- La formule 2 sera d'autant plus intéressante que l'écart ( taux du prêt - rendement brut ) sera grand
- La formule 2 sera plus intéressante si la construction prend du retard
- Trois exemples sont présentés :
- 1 - rendement brut investissement égal au taux du prêt
- 2 - rendement brut investissement inférieur au taux du prêt
- 3 - rendement brut investissement supérieur au taux du prêt
- Rendement brut = [( Loyer mensuel * 12 )*100] / Prix d'achat
Description de la méthode de paiement des intérêts intercalaires :
Faire spécifier :
- Que chaque règlement intermédiaire ne constitue qu’un acompte, et que le montant des intérêts intercalaires se recalcule systématiquement depuis la date de signature de l’acte de vente
- Que le paiement se fait par acompte systématique ou sur demande écrite
- La périodicité des paiements ( mensuelle, trimestrielle,…)
- Les dates d’effet ( début , fin , nième jour du mois )
- Le moyen de paiement ( chèque, virement, ou en compensation des appels de fonds aux étapes de la construction )
- Les pénalités en cas de retard de paiement par le Vendeur
- Les justificatifs à produire pour les intérêts payés ( relevé bancaire, relevé d’intérêts )
Appels de fonds :
Faire spécifier :
- en contre-partie du paiement des appels de fonds que les intérêts intercalaires exigibles à la date de l’appel de fonds soient réglés, avant tout calcul de pénalité de retard