L'information du Syndic

Articles extraits du site www.legifrance.gouv.fr, versions consolidées au 27 Août 2019 pour le Décret 67-223 du 17 mars 1967 et du 09 Avril 2024 pour la Loi du 10 juillet 1965

Article 6 du Décret : Obligation du Conseil du Vendeur

• Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

• Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi

• Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

Article 20 de la Loi : Obligation du Vendeur  ( les textes en rouge sont ajoutés et les textes barrés supprimés  par la Loi 2024-232 du 09 Avril 2024 ) - Commentaires en Bleu

I- Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

• Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.

• Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.

• Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. À défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

• Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

• L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l'hypothèque légale du privilège mentionnée à l'article 19-1.

Commentaires :

Cet article concerne la mutation à titre onéreux d’un lot, et de la possibilité pour le syndic de faire opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

Cette opposition va au profit du syndicat : mise en œuvre de « l'hypothèque légale mentionnée à l'article 19-1 » et non plus du « privilège mentionné à l'article 19-1.

La conséquence en est que pour le Syndicat des copropriétaires on ne fait plus état du privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil, mais à l'hypothèque légale prévue à l'article 2402 du code civil.

Ceci pourrait être une régression par rapport à l’ancien texte pénalisant ainsi le Syndicat des Copropriétaires

II. – Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

• Dans un délai d’un mois, le syndic délivre au notaire un certificat ayant moins d’un mois de date attestant :  
  • 1° Soit que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation  
  • 2° Soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.

• « Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente

• « Dans l’hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte authentique de vente, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. »