Recouvrement des provisions de charges impayées

Les rôles de l'Assemblée générale, du Conseil Syndical et du Syndic :

Comme l'indique l'article 14-1 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965, les appels de fonds sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ( J ) ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale, qui sera aussi très souvent trimestrielle

Article 14- 1 de la Loi :

• Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

• L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

• Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

• La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il est fortement conseillé de voter en Assemblée générale une méthode sur le recouvrement des créances et d'inclure un paragraphe dans le contrat négocié avec le Syndic, pour qu'il :

• Envoie les appels de fonds aux Copropriétaires 5 jours avant le début de chaque trimestre ( J-5 )

• Communique au Président du Conseil Syndical la liste des appels de fonds impayés 30 jours après le début de chaque trimestre ( J+30 )

• Envoie une lettre ( LRAR ) de mise en demeure au Copropriétaire concerné 35 jours après le début de chaque trimestre ( J+35 ), qui fait courir les intérêts de retard ( article 36 du Décret 67-223 du 10 mars 1967 )

Article 36 du Décret :

         Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en  matière        civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

• Communique au Président du Conseil Syndical la liste des appels de fonds restant impayés 70 jours après le début de chaque trimestre ( J+70 )

• Engage la procédure telle qu'elle est prévue à l'article 19-2 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 au plus tard avant la fin de chaque trimestre ( J+90 )

Article 19-2 de la Loi :

• A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

• Le président du tribunal judiciaire statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

• Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

• Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

• Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Article 14-2 de la Loi :

• I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

• II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

• 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

• 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

• Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

• L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

• Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

• Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

• Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

• Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

• III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.

• IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

• 1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ;

• 2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.

• Prenne des mesures telle qu'une saisie conservatoire : La saisie conservatoire est une saisie à caractère provisoire portant sur les biens mobiliers d'un débiteur. Elle apporte une garantie au créancier avant que ne soit prononcé le jugement condamnant son débiteur à payer sa créance. La saisie conservatoire est possible dans le respect des conditions et formalités prévues par la loi.

Pour le recouvrement des provisions de charges impayées, il est nécessaire d'en avoir un suivi permanent afin de ne pas laisser la situation se dégrader, et risquer une mise en difficulté de la Copropriété avec la nomination d'un mandataire ad hoc dés que les charges impayées atteignent 25% des sommes exigibles ( Article 29-1 A de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 )

Article 29-1 A de la Loi :

Les textes de couleur rouge sont ajoutés , le 09 Avril 2024

Modifiés par la Loi 2024-232 du 09 Avril 2024

Commentaires en bleu

Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, ou en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes,en l'absence de syndic ou en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins deux ans, le juge peut être saisi d'une même demande par :

1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat, ou le président du conseil syndical ;

2° Un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;

3° Le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ;

4° Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ;

5° Le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Dans les cas mentionnés au premier alinéa et aux 1° et 2°, le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.

Commentaires : Cet article 29-1A ne légiférait que sur des copropriétés en difficulté financière. La nouvelle mouture de cet article introduit une nouvelle notion qui concerne la mauvaise gestion de syndics soit par la non approbation des comptes de la copropriété en l’absence de vote en AG depuis au moins deux ans (1^er alinéa), soit par son absence, le juge peut être saisi d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc (pour les modalités voir les points 1 à 4 de cet article).

Il s'agit de prendre en considération l'absence d'approbation des comptes pendant plus de deux ans, qui empêche d'imputer à chaque copropriétaire sa quote-part du résultat de l'exercice. Ce qui peut en cas de déficit entrainer la mise en difficulté de la Copropriété

La procédure :

Le rôle du Président du Tribunal judiciaire :

• Il vérifie que le budget prévisionnel a bien été voté par l' Assemblée générale des Copropriétaires et que le Syndic a bien respecté la procédure prévue par les articles 14-1 et 19-2 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965

• Si les conditions sont remplies, le Juge peut condamner le Copropriétaire à payer, il peut aussi lui accorder des délais de paiement article 1343-5 du code civil )

• Article 1343-5 :

         Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des    sommes dues.

        Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

        Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

        La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

        Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

        Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

• L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit, ce qui signifie que même en cas d'appel, l'exécution de l'ordonnance n'est pas suspendue

Le rôle du Syndic après le Jugement :

• Le Syndic va demander à un Huissier de signifier le jugement et s'il ne paye pas de faire saisir les biens du Copropriétaire ( comptes bancaires, salaires, mobilier, voiture, loyers, immobilier...)

• L'article 19-1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 garantit la participation au paiement des charges par le " Privilège immobilier " du Syndicat des Copropriétaires prévu au 1° bis de l'article 2374 du code civil. Il pourra être exercé sur un Copropriétaire lors de la vente de son lot.

Les frais de procédure :

Article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965

Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.