Les Parties communes de la Copropriété

Articles extraits du site www.legifrance.gouv.fr, version consolidée au 01 Novembre 2019 pour la Loi du 10 juillet 1965

Les textes de couleur rouge seront ajoutés et les textes barrés seront supprimés, le 01 Juin 2020

Les articles 3, 4, 5, 6, 6-1,6-1-A, 6-2, 6-3, 6-4, 7, 8, 16, 16-1, 16-2 de la loi du 10 Juillet 1965 les définissent et les régissent :

Article 3 : Définitions et Droits accessoires

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

• - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

• le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

• - les locaux des services communs ;

• - les passages et corridors.

• - tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

• - le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;

• - le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

• - le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

• - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

• - le droit d'affichage sur les parties communes ;

• - le droit de construire afférent aux parties communes.

Article 4 : L'indivision

• Modifié par ORDONNANCE n°2019-1101 du 30 OCTOBRE 2019- art. 3 

• Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement selon le cas, elles sont générales ou spéciales . Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

Article 5 : Répartition

• Modifié par ORDONNANCE n°2019-1101 du 30 OCTOBRE 2019- art. 3 

• Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes tant générales que spéciales afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Article 6 : Séparation

• Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée.

Article 6-1 : Modification

• En cas de modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, quelle qu'en soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité dont les lots sont l'objet s'éteignent sur les quotes-parts qui en sont détachées et s'étendent à celles qui y sont rattachées.

• En cas de changement de l'emprise d'une copropriété résultant de l'aliénation volontaire ou forcée ou de l'acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis à publicité, autres que les servitudes, dont les lots sont l'objet, s'éteignent sur le bien cédé et s'étendent au bien acquis.

• Toutefois, l'extension prévue à l'alinéa précédent, qui s'opère avec le rang attaché à la publicité primitive, n'a lieu que par la publication au fichier immobilier de la déclaration faite par le syndic ou un créancier que le bien acquis est libre de tout droit de même nature au jour de la mutation ou qu'il est devenu libre de ces mêmes droits.

• L'inexactitude de cette déclaration entraîne le rejet de la formalité de publicité.

Article 6-1-A : Servitude

Créé par ORDONNANCE n°2019-1101 du 30 OCTOBRE 2019- art. 4 

Aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d'un lot

Article 6-2 : Parties communes spéciales

• Modifié par ORDONNANCE n°2019-1101 du 30 OCTOBRE 2019- art. 5 

Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Article 6-3 : Jouissance privative

• Modifié par ORDONNANCE n°2019-1101 du 30 OCTOBRE 2019- art. 5 

Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage et ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Article 6-4 : Parties communes et Règlement de copropriété

L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Article 7 : Murs mitoyens

Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.

Article 8 : Contenus du Règlement de copropriété

• Modifié par ORDONNANCE n°2019-1101 du 30 OCTOBRE 2019- art. 6

I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

II. - Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou à d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement prévoit qu'une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l'obligation d'accessibilité définie à l'article L. 111-7-1 du code de la construction et de l'habitation est incluse dans les parties communes.

Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par décret, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

NOTA : 

Conformément à l'article 18 de l'ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014, l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction résultant de la présente ordonnance, est applicable respectivement aux logements et aux copropriétés des immeubles bâtis dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015. L'article 18 a été modifié par l'article 3 de la loi n° 2015-988 : Ces dispositions sont applicables aux copropriétés des immeubles bâtis dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015

Article 16 : Acquisition

• Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.

• Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.

Article 16-1: Cession

• Modifié par ORDONNANCE n°2019-1101 du 30 OCTOBRE 2019- art. 13 et 41

Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.

La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot, après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires.

Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 222-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Pour l'application de l'article 13 de la présente ordonnance modifiant l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires seront déduites sur la part du prix revenant à chaque copropriétaire pour les ventes conclues postérieurement à l'entrée en vigueur de la présente ordonnance.

Article 16-2 : Expropriation

• L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la présente loi est poursuivie et prononcée dans les conditions prévues par l'article L. 221-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.