Etat descriptif de division

Article 71-1

L'état descriptif de division, prévu à l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé, peut être contenu soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l'organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire. Un seul état descriptif doit être établi lorsque plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments pouvant faire l'objet de copropriétés particulières sont édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision forcée.

L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.

Article 71-2

Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée. Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé : a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ; b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.

Article 71-3 

Chaque fraction doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l'immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l'acte ou de la décision judiciaire, dont une copie est jointe à la requête. Lorsque la fraction dont il s'agit est située dans un bâtiment, sa situation est définie par l'indication de l'escalier, de l'étage, de l'emplacement dans l'étage et par l'indication du bâtiment dont fait partie le local décrit quand l'immeuble comprend plusieurs bâtiments.

Article 71-4

Les lots font l'objet d'un numérotage continu dans une série unique à partir de l'unité. Lorsque l'immeuble est constitué par plusieurs bâtiments ou corps de bâtiments, les lots peuvent faire l'objet d'un numérotage continu dans des séries successives affectées à chacun d'eux à partir de nombres séparés par des intervalles convenables. Les numéros désignant les lots nouveaux sont pris à la suite des numéros existants dans la série unique ou dans l'une des séries successives. Dans tout état descriptif de division établi après la suppression d'un état descriptif antérieur, dans tout acte modificatif d'un état descriptif de division préalablement inscrit, en cas de division ou de réunion de copropriétés existantes, le numérotage des lots ne doit reprendre aucun des numéros précédemment attribués.

Article 71-5 

L'état descriptif est résumé obligatoirement dans un tableau incorporé à l'acte lui-même ou annexé à celui-ci et comportant les colonnes suivantes dans la mesure de l'existence des éléments correspondants : a) Numéro du lot, dans l'ordre croissant des numéros ; b) Bâtiment ; c) Escalier ; d) Etage ; e) Nature du lot ; f) Quote-part des parties communes. Ce tableau, qui doit figurer dans l'extrait ou l'expédition, déposé au service de la publicité foncière, est reproduit par ce service au fichier immobilier.

Article 71-6 

Toute modification, soit de l'immeuble auquel s'applique l'état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l'état descriptif. L'acte modificatif doit rectifier, suivant le cas, la désignation de l'ensemble de l'immeuble ou le numérotage des lots. Si la modification résulte de l'acquisition de parties communes entraînant changement d'emprise, il n'y a pas lieu, lorsque la déclaration mentionnée au deuxième alinéa de l'article 16-1 n'a pas été déposée ou s'est révélée inexacte, à création de lots particuliers sur les parties communes acquises pour le seul motif que ces dernières sont grevées de droits distincts ou ne sont grevées d'aucun droit. Si la modification consiste en une subdivision d'un lot, l'acte modificatif attribue un numéro nouveau à chacune des parties du lot subdivisé, lesquelles forment autant de lots distincts. Toutefois, hors les cas où l'acte modificatif constate la réunion ou la division de copropriétés existantes, lorsque la modification ne porte que sur la quote-part des parties communes incluses dans les lots intéressés, il n'y a pas lieu à attribution d'un nouveau numéro. La réunion de plusieurs lots pour former un lot nouveau ne peut donner lieu à la création d'un lot désigné par un seul numéro que si les lots réunis ne sont pas grevés, lors de la modification du titre de propriété, de droits ou charges différents publiés au fichier immobilier. Les numéros désignant les lots nouveaux sont pris conformément au deuxième alinéa de l'article 71-4. Lorsque l'acte modificatif constate la réunion ou la division de copropriétés existantes, le numérotage des lots de la ou des copropriétés nouvelles ne doit reprendre aucun des numéros précédemment attribués.

Article 71-7

L'acte modificatif est résumé obligatoirement dans un tableau identique à celui prévu à l'article 71-5 mais limité aux lots modifiés et indiquant en outre dans une colonne supplémentaire : a) En regard de chaque lot nouveau les numéros des lots modifiés dont les lots nouveaux sont issus ; b) Et en regard des lots modifiés les numéros des lots nouveaux issus de la modification. En cas de modification ne portant que sur la quote-part de parties communes comprises dans un lot de copropriété et ne donnant pas lieu à attribution d'un nouveau numéro, le tableau annexé à l'acte modificatif indique seulement dans la colonne supplémentaire la quote-part désormais comprise dans les lots modifiés. En toute hypothèse le tableau doit figurer dans l'extrait ou l'expédition déposé au service de la publicité foncière.

Article 71-8 

Lorsque la division de l'immeuble est antérieure à la date d'entrée en vigueur du décret n° 59-89 du 7 janvier 1959 et qu'il n'a pas été transcrit ou publié un document analogue à l'état descriptif de division permettant l'identification précise de chaque fraction par un numéro de lot, il doit être établi et publié au fichier immobilier avant réquisition d'une nouvelle formalité un état descriptif tenant compte de la division telle qu'elle résulte des documents antérieurs, y compris ceux portant subdivision ou réunion des lots initialement constitués, même s'il n'a pas été fait de distinction entre les locaux principaux et secondaires. Un état descriptif de division doit également être établi et porté au fichier immobilier lorsque dans le document analogue à l'état descriptif de division le même numéro a été attribué à plusieurs lots différents : il est procédé à un nouveau numérotage effectué dans les conditions prévues à l'article 71-4, sans toutefois utiliser aucun des numéros précédemment attribués et sans modifier la division résultant du document antérieurement transcrit ou publié. Lorsque le document analogue à l'état descriptif de division permet l'identification précise de chaque fraction de l'immeuble par un numéro de lot mais qu'une subdivision ou une réunion de lots a été opérée sans qu'il ait été transcrit ou publié un document analogue à l'acte modificatif prévu aux articles 71-6 et 71-7, un acte modificatif doit être établi et porté au fichier immobilier avant réquisition d'une nouvelle formalité concernant les lots modifiés. Dans les cas prévus ci-dessus, la désignation des lots est résumée obligatoirement dans un tableau identique à celui dont l'établissement est prescrit par les articles 71-5 à 71-7. Ce tableau rappelle, en outre, dans les colonnes supplémentaires en regard de chaque lot les nom et prénoms ou la dénomination du ou des propriétaires actuels complétés par le numéro précédemment attribué dans le numérotage originaire toutes les fois que l'état descriptif de division y substitue un nouveau numérotage. L'identité des propriétaires actuels n'a pas à être certifiée.

Article 71-9 

Une copie ou un extrait comportant au moins le tableau résumé de l'état descriptif de division et de tout acte modificatif destiné au service du cadastre est remis au service de la publicité foncière en même temps que la réquisition de publier. Le plan ou le croquis de l'immeuble et de la division par lots s'il en existe un y est annexé. Les numéros de lots résultant d'un état descriptif de division ou de tout document analogue transcrit ou publié ainsi que la quote-part des parties communes incluse dans chaque lot lorsque cette quote-part est déterminée sont attribués de façon définitive sous réserve de l'application des articles 71-6 à 71-8. Ces éléments doivent être utilisés pour désigner les fractions d'immeuble dans tous les documents publiés au fichier immobilier et dans les documents ou extraits cadastraux. Toutefois, l'indication de la quote-part des parties communes n'a pas à figurer dans toutes formalités relatives aux commandements pour valoir saisie et aux inscriptions de privilège et d'hypothèque. Si cette indication est cependant fournie, l'inscription est censée ne pas être requise sur la quote-part.

Article 71-10 

Sous réserve des dispositions de l'article 50-1 du décret du 4 janvier 1955, l'état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l'immeuble et l'acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification. Le cas échéant, les frais d'établissement de ces actes sont à la charge de la collectivité des copropriétaires et recouvrés comme en matière de charges de propriété.

Article 71-11

Dans les cas prévus à l'article 50-2 du décret du 4 janvier 1955, le numéro attribué dans le procès-verbal descriptif dressé par l'huissier de justice est signifié au propriétaire ou au syndic de copropriété au lieu de l'immeuble. Il est obligatoirement repris, pour désigner la fraction, dans l'état descriptif de division ultérieurement porté au fichier immobilier et dans tous les actes ou décisions se rattachant à la procédure de saisie, y compris le jugement définitif d'adjudication.

Article 71-12 

Le dépôt de l'état descriptif de division et de tout acte modificatif est refusé en cas de contravention aux dispositions des articles 71-1 à 71-9. Sous peine de refus du dépôt, tout extrait, expédition, copie ou bordereau déposé pour l'exécution d'une formalité concernant une fraction d'immeuble doit contenir en plus des références exigées au 2 de l'article 32 : a) Soit les références (date, volume, numéro) à la formalité donnée à l'acte contenant l'état descriptif de division ou au document analogue en tenant lieu et éventuellement aux actes modificatifs se rapportant aux fractions intéressées ; b) Soit la déclaration que la publicité de ces documents en sera requise simultanément. Le dépôt est également refusé si la fraction intéressée n'est pas désignée par le numéro du lot dans lequel cette fraction est comprise.

Article 71-13 

La formalité est rejetée si, après avoir accepté le dépôt d'un document concernant une fraction d'immeuble, le service de la publicité foncière constate : a) Soit une discordance entre les références (date, volume, numéro) à la formalité donnée à l'un des actes visés au deuxième alinéa de l'article 71-12 et celles contenues dans le document déposé ; b) Soit une discordance dans la désignation des lots (numéro) entre, d'une part, les énonciations contenues dans le document déposé et, d'autre part, les énonciations correspondantes contenues au tableau établi en exécution des articles 71-5, 71-7 et au dernier alinéa de l'article 71-8. La même sanction est applicable : a) Lorsque le service de la publicité foncière constate que l'état descriptif ou l'acte modificatif établi en exécution des articles 71-1, 71-6 et 71-8 utilise des numéros précédemment attribués ; b) Lorsque, en exécution de l'article 71-8, l'état descriptif ou l'acte modificatif ne tient pas compte de la division ou d'une modification antérieure des lots.