Intervenants de la Construction de l'immeuble

Ces intervenants sont les " Prestataires de services " du futur Copropriétaire dans cette opération immobilière, qu'ils aient une relation directe ou indirecte avec le Copropriétaire :

Vendeur

• Il s’agit de la Société qui assure la Commercialisation du Programme Immobilier concerné

• Le Vendeur conduit son opération immobilière par l'intermédiaire d'une SCCV (Société civile de construction-vente) ou d'une SCI (Société civile immobilière)

• Elle est dotée d’un capital peu élevé et sa durée de vie est limitée. Les dirigeants et le personnel de cette société sont les seuls interlocuteurs des copropriétaires.

• Il est intéressant de savoir si le Vendeur est essentiellement une Entreprise financière ou une Entreprise de Construction . La première a très peu de structures et fait appel à des sociétés de services pour assurer les fonctions qu’elle n’assure pas directement( Maîtrise d’œuvre, Conduite des travaux, …)

• Si ce Vendeur est amené à mettre la S.C.C.V.ou la S.C.I. en faillite, avant la livraison de votre lot, il est indispensable de savoir comment vous serez garanti, et de le lui faire écrire.

• Il est aussi intéressant de savoir si le gérant de cette société est gérant d'autres SCCV ou dirige un Groupe Immobilier, ces renseignements peuvent se consulter sur le site "Infogreffe"

• Vous devez en outre, formaliser vos relations avec le Vendeur

Constructeur

Depuis la loi Spinetta, est dénommé Constructeur toute personne qui contracte avec le Maître d'Ouvrage un contrat de louage d'ouvrage

Néanmoins, on distingue deux natures de constructeurs :

• Les constructeurs-réalisateurs :  
  • Ce terme regroupe l'ensemble des professions ( vendeur, architecte, organisme de contrôle, cabinet-conseil, entrepreneur de gros-oeuvre, plombier,....) intervenantes dans la construction d'un ouvrage immobilier et signant un contrat de louage d'ouvrage avec le Maître d'Ouvrage

• Les constructeurs non réalisateurs :  
  • Ce terme regroupe l'ensemble des professions ( vendeur en VEFA, promoteur, lotisseur,...) qui n'interviennent pas directement dans la construction d'un ouvrage immobilier et sont assimilés à une location d'ouvrage

• L'ensemble de ces professionnels doit souscrire une assurance dommage-ouvrage pour les dommages qui peuvent les concerner

Architecte

• Il conçoit et définit le projet immobilier, il établit l’ensemble des plans et dirige la construction.

• Sa relation avec le Maître d’Ouvrage est régie par un contrat d’architecte.

Plans:

• C'est avec lui et avec le Maître d'Ouvrage que vous devez valider et signer les modifications des plans de votre futur appartement et les inclure en annexe du contrat de réservation et dans le contrat de vente :

• Plan de l'appartement : modification des murs, cloisons, emplacements des portes,...

• Plan électrique : modification des points lumineux, des interrupteurs, des prises, des alimentations spécifiques (spa, baignoire balnéo, climatiseur,...), appareillage électrique

• Plan plomberie : modification des emplacements des appareils sanitaires, des alimentations spécifiques (réfrigérateur américain, four à vapeur, arrosage,...) des évacuations spécifiques (broyeur alimentaire sous évier,...)

• Plan chauffage : remplacement chauffage électrique par climatisation par exemple

• Plan carrelage : pose en diagonale, en tapis,...

• Pour les plans qui ne peuvent être prêts avant la signature du contrat de réservation, indiquez dans celui-ci qu'ils existeront et seront annexés à l'acte de vente

Maître d’ouvrage

• Le Maître d'Ouvrage est la personne morale responsable de l'investissement dans le Programme immobilier

• Il définit les règles, les modalités de gestion et de réalisation du projet

• Il signe avec le Maître d'oeuvre et les Constructeurs, les contrats d'études , de réalisation et de contrôle des travaux

• En général, ce terme de " Maître d'Ouvrage " ne figure pas dans le "contrat de réservation" ou est utilisé le terme "réservant", ni dans le "contrat de vente" ou est utilisé le terme "vendeur"

• Il convient donc de faire préciser par écrit quels sont les statuts du " réservant " et du " vendeur " par rapport au " Maître d''Ouvrage " : " Maître d'Ouvrage ", " Maître d'Ouvrage délégué ", " mandataire ", ...

Maître d’œuvre

• Le Maître d'oeuvre est la personne morale ou physique liée avec le Maître d'ouvrage par un contrat de maîtrise d'oeuvre

• Ce contrat définit le cadre de ses missions ( cahier des charges par lots de construction, appels d'offres , assistance technique au Maître d'ouvrage, suivi des travaux,...)

Maître d'oeuvre et Travaux :

• Durant les travaux , il établit les attestations de franchissement des " étapes " de la construction qui permettront au Maître d'ouvrage de lancer les appels de fonds

• A la fin des travaux, il établit les procès-verbaux de réception des entreprises et déclare avec l'Architecte " l'achèvement des travaux "

Notaire du Vendeur

Le Vendeur du Programme Immobilier a choisi un Notaire pour:

• Rédiger les projets d'acte de vente des lots à acquérir par les futurs Copropriétaires

• Valider ou rédiger le règlement de copropriété

• Valider ou rédiger l'état descriptif de division des lots de la Copropriété

• ....

Ce Notaire est donc rémunéré indirectement par le Vendeur et il prend bien entendu en considération ses demandes.

• C'est pour cette raison, que bien souvent , des clauses ne figurent pas a priori dans le projet d'acte de vente qui est soumis à un futur Copropriétaire, telles que :  
  • Les possibilités de modification des plans  
  • Les garanties détaillées de vente et de construction souscrites par le Vendeur  
  • Les pénalités en cas de retard de livraison  
  • Les prises en compte des réserves sur l'appel de fonds à la livraison  
  • .....

Le futur Copropriétaire n'a que deux possibilités pour se sortir de cette situation :

• Signer avec le Vendeur des avenants au contrat de réservation spécifiant les demandes du futur Copropriétaire, acceptées par le Vendeur

• Modifier le projet d'acte de vente pour faire enregistrer les demandes du futur Copropriétaire dans l'acte de vente définitif

• La deuxième possibilité est plus délicate, car elle nécessite d'obtenir l'accord du Vendeur après la signature du contrat de réservation et le versement du dépôt de garantie

Il est donc préférable de prendre son propre Notaire comme Conseil

Notaire de l’Acheteur

• Le futur Copropriétaire n'est pas tenu de prendre comme " Conseil " un Notaire différent de celui du " Vendeur "

• Le Notaire du Vendeur a l'obligation d'un devoir de " Conseil " auprès de l'Acheteur.

• Si le Notaire du Vendeur fait des difficultés pour accepter certaines clauses que vous souhaitez inclure dans l'acte de vente, vous pouvez arguer de la demande de réciprocité eu égard à certaines clauses qui vous sont défavorables, pour faire exister un équilibre avec le Vendeur

Néanmoins, l'Acheteur a intérêt à avoir son propre Notaire :

• Il ne faut jamais oublier que le Vendeur a choisi son Notaire , et que ce Vendeur réalisera probablement d'autres opérations immobilières

• Votre Notaire arrivera à faire accepter des clauses non prévues lors de la signature du contrat de réservation, au Notaire du Vendeur, que vous aurez du mal à obtenir seul

• De plus, sa prestation ne vous coûtera rien , puisque sa rémunération sera prélevée sur les frais encaissés par le Notaire du Vendeur

Office de publicité foncière

Ce service qui dépend de la Direction Générale des Impôts, est chargé de la Publicité foncière, c'est à dire de la tenue et de la mise à disposition du public, des informations relatives à la propriété des biens immobiliers (droits, servitudes , hypothèques) et qui y sont attachées

l'Office de Publicité Foncière local va enregistrer:

• les actes de vente de chaque copropriétaire

• les hypothèques prises sur chaque lot s'il y en a

• Le privilège du Vendeur sur chaque lot vendu

• ....

Informations :

• l'Office de Publicité Foncière répond à la demande du Notaire d'enregistrement de ces documents en les validant ou en les rejetant

• Les rejets proviennent fréquemment de problèmes de numérotation sur " l'état descriptif de division " des lots de la Copropriété

• Il convient de vous informer auprès du Notaire du Vendeur de l'enregistrement de votre acte de vente dans les six mois suivant sa signature

• Si vous n'obtenez pas d'informations du Notaire du Vendeur ou si l'acte vente n'est pas enregistré, renseignez-vous sur les causes directement auprès de l'Office de Publicité Foncière

Service du Cadastre

Ce service qui dépend de la Direction Générale des Impôts, est chargé du Plan Cadastral, c'est à dire de la tenue et de la mise à disposition du public, des informations relatives aux parcelles (délimitations, propriétaires et évaluation foncière du bâti et du non bâti, ) constituant le territoire des communes et qui y sont attachées

Le Service du Cadastre local va enregistrer:

• les mutations de propriétaire

• les états descriptifs de division des copropriétés

• Les évaluations foncières de chaque lot

• ....

Le service du Cadastre est maintenant en ligne sur internet, pour les parcelles, pas encore pour les propriétaires

Les coordonnées de la section et de la parcelle qui vous concerne figurent dans votre acte de vente et sur le plan de masse qui vous a été remis par le Vendeur

Vous devez déclarer au Service du Cadastre dans les 90 jours qui la suive, votre prise de possession des lots dont vous êtes Copropriétaire

Services Techniques

Ces Services qui dépendent de la Mairie du lieu où se situe le Programme Immobilier, instruisent et délivrent ou refusent le permis de construire, mais ils interviendront aussi durant toute la durée du Programme Immobilier

Les Services Techniques et le permis de construire :

• Instruction et délivrance ou rejet du permis de construire

• Enregistrement des demandes et des modifications du permis de construire

• Publication du permis de construire

• Enregistrement et instruction des recours et des infractions

• Etablissement des Arrêtés interruptifs des travaux

• Contrôle de conformité au permis de construire

Informations

• Le permis de construire et ses documents annexes sont consultables par le public dans les bureaux des Services Techniques, des photocopies de toute ou partie du dossier peuvent être obtenues.

• Il est fortement conseillé à un futur Acheteur de consulter ce dossier avant de signer le contrat de réservation, afin de connaître l'ampleur du Programme Immobilier ( nombre d'immeubles) , son environnement ( accès, voirie, jardins), et les conditions des aménagements fixées par les Services Techniques ( remplacement des arbres abattus, couleur des façades, ...)

Entreprises contractantes

• La construction du programme immobilier est assurée soit par une entreprise générale, soit par un ensemble d’entreprises dites de gros-œuvre ( terrassement , fondations , murs ,planchers, charpente , toiture,…), et de second œuvre ( fermetures , cloisons et doublages, revêtement de sols , équipements,…).

• Ces entreprises obtiennent un ou plusieurs lots de construction qu'elles exécuteront ou qu'elles feront réalisées par des entreprises sous-traitantes ou des vacataires

• Les travaux de ces Entreprises contractantes font l'objet après leurs exécutions de procès-verbaux de réception

• Les copropriétaires n’ont pas de relations avec ces entreprises.

• Il est intéressant pour un futur copropriétaire de mettre dans un avenant à son contrat de réservation, la fourniture des procès-verbaux de réception concernant ses lots, afin de voir si les malfaçons et les non-conformités relevées par le Maître d'Oeuvre ou l'Architecte ont été corrigées avant la livraison

Entreprises Sous-traitantes

• Lors de l'attribution des lots de construction, les Entreprises contractantes n'ont pas forcément toutes les compétences pour les exécuter du fait de regroupement fréquents de lots, et font appel à des sous-traitants

• Il s'avère aussi que des Entreprises contractantes n'ont pas les ressources disponibles au moment d'exécuter les travaux et font alors appel à des sous-traitants

• Il n'y a pas de limites fixées pour la sous-traitance en cascade, ce qui peut conduire à des excès.

• Les Copropriétaires n’ont pas de relations avec ces entreprises.

Concessionnaires des services de l'immeuble

• La fourniture de l'électricité, l'eau , le gaz, la distribution du courrier, la collecte des ordures ménagères,...,sont des services concédées par l'état ou les collectivités locales à des entreprises publiques ou privées

• Ces entreprises assurent le raccordement de leurs réseaux à l'immeuble et vérifient la conformité du réseau interne de l'immeuble, avant de raccorder les copropriétaires individuellement.

• Pour les services de personnes ,ces entreprises s'assurent de la mise à disposition des moyens nécessaires à la bonne exécution des services ( boîte aux lettres et accès à l'immeuble conforme aux normes, local poubelles accessible,... )

• Les Copropriétaires ont des relations avec certaines de ces entreprises pour signer un contrat individuel de prestations de services ( électricité, gaz, eau, téléphone ).

Les Copropriétaires doivent s'assurer pour l'électricité et l'eau que le Vendeur n'a pas souscrit un contrat à leurs noms, dans le but d'anticiper la date d'achèvement des lots, surtout en cas de livraison prévue en fin d'année

Organismes de contrôles de la Construction

• Les Organismes de contrôle assurent le contrôle technique du bâtiment depuis sa conception jusqu'à sa réception par le Maître d'ouvrage

• Les Organismes de certification doivent s'assurer que le cahier des charges permettant d'obtenir la certification a été respecté

• Ces Organismes sont sollicités par le Vendeur

Il est intéressant pour un copropriétaire de consulter les Organismes de certification pour connaître le cahier des charges de chaque "Label" pour ce programme immobilier, car il y a souvent différents niveaux de labellisation

Inspection du Travail

• L'inspection du Travail intervient sur le chantier pour faire respecter le droit du travail

• Dans le cadre d'une construction , les vérifications principales portent sur le respect des règles de sécurité, les horaires de travail , les contrats de travail des personnels

• L'Inspecteur du travail peut décider la suspension ou l'arrêt des travaux

Il est intéressant pour un copropriétaire de faire exclure ce type d'arrêt des travaux, des cas de "force majeure" invoqués pour limiter les retards de livraison

Service de Météorologie

• Les services de Météorologie sont sollicités par les Entreprises pour connaître les jours d'intempéries et déclarer auprès des caisses de retraite les arrêts de travaux pour causes d'intempéries

• En cas de retard de livraison, le Vendeur peut faire valoir des jours d'intempéries pour justifier du différé de la livraison

• Il est possible d'obtenir auprès de Météo France, les relevés des précipitations ( eau, neige, gel )

Il est intéressant pour un Acheteur de faire écrire dans son contrat de réservation, que les jours d'intempéries devront être datés et communiqués tous les trois mois; un niveau de précipitation minimum devrait être défini pour les pluies

Assureur de la Garantie d'achèvement ou de remboursement  :extrait du site " legifrance.gouv.fr " le 20 Août 2019

Article L261-10-1 du code de la construction et de l'habitation

Il est intéressant pour un Copropriétaire de consulter à ce sujet les articles R 261-17 à R 261-24 du code de la Construction et de l'Habitation

                        Assureur de la Garantie d'Achèvement

• Il s'agit d'une banque, d'une société d'assurance agréée à cet effet, d'une société de caution mutuelle ou d'un établissement financier autorisé à faire du crédit immobilier

• La Garantie fait l'objet d'un contrat entre le Maître d'Ouvrage et l'Assureur

                       Assureur de la Garantie de Remboursement

• Cet assureur intervient en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement

• Il s'agit d'un organisme financier, d'une banque, d'une société d'assurance agréée à cet effet, d'une société de caution mutuelle

• La Garantie fait l'objet d'un contrat entre le Maître d'Ouvrage et l'Assureur

Assureur Dommages-ouvrage

• Cet assureur intervient au-delà de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception du chantier par le Maître d'ouvrage, constatée par un procès-verbal de réception

• Il s'agit le plus souvent d'une société mutuelle d'assurance spécialisée dans le bâtiment

• La Garantie fait l'objet d'un contrat entre le Maître d'ouvrage et l'Assureur, dont les caractéristiques ( société d'assurance , n° de police, assurances souscrites ) doivent être décrites dans le contrat de vente

Il est intéressant pour un copropriétaire de :

• Consulter l'Assureur pour vérifier que le Maître d'Ouvrage est à jour de ses cotisations et quelles assurances sont souscrites : biennale ?, décennale ?

• Et de demander au Vendeur de présenter sa dernière quittance de paiement

• Cette consultation doit se faire après l'ouverture du chantier