PUNAISES DE LIT ET COPROPRIÉTÉ

Ces petits insectes dénommés « punaises de lit » défraient actuellement la chronique. Tout le monde s’empare du sujet y compris les partis politiques. Certains vont même jusqu’à manifester contre… C’est dire !

Comment les identifier ? Qui doit les combattre ?

Identifier les punaises de lit

De petite, voire de très petite taille, les punaises de lit sont difficilement visibles à l’oeil nu car elles affectionnent particulièrement les lieux obscurs et chauds, d’où leur présence souvent abondante dans la literie (d’où leur nom). Mais on les trouve aussi derrière les plinthes, sous les parquets derrière les tableaux, dans les canapés et les tentures….

Les punaises de lit se nourrissent exclusivement de sang. Elles attaquent donc tout être vivant homme ou animal et provoquent des piqûres accompagnées de boutons et de démangeaisons.. C’est souvent grâce aux traces que laissent ces piqûres que l’on découvre que l’on a été infesté (traces de piqûres groupées sur le corps, tâches brunes sur les draps…). Les punaises de lit se reproduisent très vite. Un même insecte peut pondre 900 oeufs par jour.

Les punaises de lit se sont développées récemment surtout dans les villes et les quartiers très peuplés. A cela plusieurs raisons : la limitation progressive voire l’interdiction de l’utilisation des pesticides et des insecticides, les déplacements fréquents, le développement des acquisitions de biens d’occasion (meubles et vêtements )…

Appartenant à la catégorie des parasites, leur propagation pose un problème de santé publique envisagé comme tel par le code du même nom en son article R. 1331-45 (en vigueur depuis le 1° octobre 2023). Dans le registre qui nous occupe (celui de la copropriété), la loi ELAN a ajouté à l’art. 6 initial une obligation pour le bailleur de délivrer un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites », ce qui pose la question de la responsabilité du bailleur.

On pourrait penser que le problème est strictement d’ordre privé. Or la vitesse de reproduction de ces insectes rend l’infestation très rapide ; en très peu de temps celle-ci peut s’étendre d’un simple lot à l’ensemble d’un immeuble, et vice versa. Se pose alors la question des responsabilités respectives.

A qui incombe la responsabilité de les combattre ?

Il y a lieu ici de distinguer plusieurs situations :

1 - L’appartement infesté est occupé par son propriétaire

Dans ce cas la situation est simple : la responsabilité de la désinsectisation lui incombe exclusivement. Toutefois, celui-ci aura sans doute intérêt à s’informer auprès de ses voisins ou du syndic pour savoir s’il est le seul à souffrir de ce désordre ou si au contraire d’autres résidents sont concernés. Une action conjointe auprès d’une entreprise spécialisée pourra alors être entreprise. Elle sera plus efficace et moins onéreuse qu’une action isolée. Elle sera à la charge des personnes l’ayant diligentée.

2 - L’appartement infesté est occupé par un locataire.

Dans ce cas, le locataire devra informer le propriétaire car c’est à lui qu’il appartient d’assumer la charge de la désinsectisation. Pourquoi ? Parce que sur la base des textes pré-cités le bailleur a l’obligation de délivrer à son locataire un appartement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites». Il ne pourra se dégager de cette responsabilité que s’il parvient à prouver que l’infestation est de l’exclusive responsabilité du locataire qui a failli à son obligation de « jouissance paisible de la chose » .

Lorsque le bailleur est jugé responsable de la désinsectisation il sera condamné à rembourser à son locataire les frais de l’opération auxquels peuvent s’ajouter des dommages et intérêts pour trouble de jouissance et pour préjudice moral.

Enfin, le bailleur qui refuserait d’intervenir peut être condamné à réaliser les opérations de désinsectisation sous astreinte

Mais il se peut que locataire et bailleur soient négligents. Dès lors c’est au syndicat des copropriétaires qu’il appartient de lutter contre l’infestation. Devant l’immobilisme des principaux intéressés, le syndicat pourra faire voter en Assemblée Générale (AG) une désinsectisation générale. S’agissant d’une mesure d’entretien des parties communes, le vote sera acquis à la majorité de l’art. 24. En cas d’opposition des intéressés, le syndicat pourra saisir le juge des référés pour être autorisé à entrer dans les parties privatives afin de réaliser les travaux nécessaires. Il devra notifier la date des travaux aux personnes concernées, au moins huit jours avant leur réalisation.

Enfin, si le locataire persiste dans ses négligences, et si le bailleur est défaillant, le syndicat pourra obtenir la résiliation du bail du locataire sur le fondement de l’action oblique (voir en ce sens notre article sur le sujet).

3 - L’infestation est généralisée :

Lorsque plusieurs lots sont infestés, a fortiori lorsque les parties communes sont également touchées, il ne sert à rien de traiter l’un ou l’autre lot isolément. Le syndicat devra agir sous peine de mettre en cause sa responsabilité.

De plus dans l’hypothèse où la preuve pourra être rapportée que l’origine du sinistre se trouve dans les parties communes la responsabilité du syndicat sera engagée de plein droit au motif d’un défaut d’entretien portant atteinte à la conservation de l’immeuble. En effet sur la base de l’art. 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat

« a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoire ».

Plusieurs solutions sont alors envisageables :

• En ces temps particulièrement agités sur ce sujet, à titre préventif et en vertu du principe de précaution il pourra être décidé en AG de voter (art. 24) une délégation au Conseil syndical (CS) pour décider, si besoin, de la réalisation de travaux de désinsectisation.

• Comme évoqué précédemment, le syndicat pourra proposer de faire voter en AG (art. 24) une opération générale de désinsectisation.

• Le syndic pourra décider d’engager ces opérations s’il juge qu’il y a urgence. Ce qui pose la question de la responsabilité du syndic.

4 - Qu’en est-il de la responsabilité du syndic ?

Comme le syndicat des copropriétaires, le syndic, est lui aussi responsable de la conservation et de l’entretien de l’immeuble (art. 18, loi du 10 juillet 1965). Il pourra donc intervenir sans autorisation s’il y a urgence, comme le prévoit le code de la santé publique (art. R.1331-45) :

« Toutes mesures nécessaires sont prises pour prévenir la prolifération d'animaux causes de nuisances pour la santé humaine, notamment les punaises de lit, dans les locaux d'habitation et, s'il y a lieu et en urgence, pour y remédier.

Un défaut d’intervention de sa part serait susceptible d’engager sa responsabilité

Article rédigé à partir de diverses notes et principalement de l’art. paru dans le n° 693 de la revue « IRC »