" Prêt Collectif "

Article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965

Les textes de couleur rouge ont été ajoutés le 11 Avril 2024, les textes barrés sont supprimés Commentaires en Bleu

Modifié par ORDONNANCE n°2019-1101 du 30 OCTOBRE 2019- art. 30

• I. - L'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés, soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat et régulièrement votés.

• II - Par dérogation au I, l'assemblée générale peut également, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés.

• Par dérogation au premier alinéa, l'assemblée générale peut également voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt ne porte pas intérêt et a pour objectif de financer des travaux mentionnés au f de l'article 25 à la même majorité que celle nécessaire au vote de ces travaux.

• Par dérogation au même I, l'assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat, voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer.

• Les copropriétaires qui décident de participer à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l'emprunt qu'ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l'assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires.

• III. - L'assemblée générale peut voter, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou des travaux d'intérêt collectif sur parties privatives prévus aux a à e du II de l'article 24 et au f de l'article 25, la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de ces travaux.

  A moins qu'il ne s'y oppose dans les conditions fixées au troisième alinéa du présent III, chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à ce mode de financement des travaux.

  Tout copropriétaire peut refuser de participer à l'emprunt sous réserve de notifier au syndic son refus dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale et de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois à compter de la notification de ce procès-verbal. A défaut, le copropriétaire est tenu par l'emprunt.

  L'établissement prêteur peut consulter le fichier prévu à l'article L. 751-1 du code de la consommation, dans les conditions prévues à l'arrêté mentionné à l'article L. 751-6 du même code. Sur sa demande, le syndic lui fournit les informations relatives au syndicat des copropriétaires nécessaires, suffisantes et proportionnées pour apprécier la capacité du syndicat à remplir ses obligations définies par le contrat de prêt, dans des conditions fixées par décret.

Commentaires :

Cet article constitue la modification la plus importante de cette nouvelle loi :

Elle supprime le 3^ème alinéa de la version précédente, à savoir :

« Par dérogation au premier alinéa, l'assemblée générale peut également voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt ne porte pas intérêt et a pour objectif de financer des travaux mentionnés au f de l'article 25 à la même majorité que celle nécessaire au vote de ces travaux. »

Cette suppression est dans la droite ligne de ce qui est ajouté dans l’article 25-1.

De fait, le législateur à introduit un nouveau paragraphe III  :

Ainsi, le § I précise que l’AG ne peut sauf à l’unanimité des voix décider de la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires.

Mais le § II précise deux modes dérogatoires :

1. si le l’emprunt à pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques (par exemple venant de l’ANAH).

2. Si l’emprunt est au seul bénéfice des copropriétaires décidant d’y participer.

En ce cas, les copropriétaires qui décident de participer à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l'emprunt qu'ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses, le tout dans un délai de 2 mois après notification du PV de l’AG.

Enfin, le § III qui donne la possibilité pour des travaux des a à e du II de l’article 24 et f de l’article 25 de souscrire un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires. Cette possibilité doit être votée à la même majorité que celle des travaux. Chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à cet emprunt à moins qu’il ne s’y oppose en notifiant au syndic son refus dans les 2 mois après notification du PV de l’AG. En ce cas, il doit verser la totalité de la quote-part des travaux lui revenant dans un délai de 6 mois après notification du PV de l’AG.

Bien évidemment l’organisme prêteur est en droit de demander au syndic toutes les informations lui permettant d’apprécier la capacité du syndicat à remplir ses obligations.

Article 26-5 de la loi du 10 juillet 1965

• Les prêts mentionnés à l'article 26-4 sont conformes aux prescriptions de l'article L.313-4, du 1° de l'article L.313-5 et des articles L.314-1 à  L.314-5 du code de la consommation. Le contrat de prêt conclu en application du même article 26-4, conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt jointes à l'ordre du jour de l'assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l'expiration du délai de recours de deux mois prévu au deuxième alinéa de l'article 42.

Article 26-6 de la loi du 10 juillet 1965

Les textes de couleur rouge ont été ajoutés le 11 Avril 2024

• Le montant de l'emprunt mentionné au II de l'article 26-4, qui ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d'y participer, est versé par l'établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.

• Seuls les copropriétaires bénéficiant de l'emprunt sont tenus de contribuer :

• 1° A son remboursement au syndicat, en fonction du montant pour lequel ils participent à l'emprunt et selon la grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 ;

• 2° Au paiement au syndicat des intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant pour lequel ils participent à l'emprunt et selon la grille spécifique établie pour la répartition des accessoires.

• L'assemblée générale peut autoriser le syndic, dans les conditions prévues au IV de l'article 18, à déléguer à l'établissement prêteur la faculté de prélever les sommes dues au titre du remboursement de l'emprunt collectif et du paiement des accessoires directement sur les comptes bancaires des copropriétaires y participant, ainsi qu'à mettre en œuvre les voies de recouvrement en cas d'impayé.

Article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965

Les textes de couleur rouge ont été ajoutés le 11 Avril 2024

• Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d'un copropriétaire bénéficiant de l'emprunt mentionné aux I et II de l'article l'article 26-4 pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu'au paiement des accessoires.

• Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit, une société de financement le Trésor public, la Caisse des dépôts et consignations ou La Poste, dans les conditions définies à l'article L 518-1 du code monétaire et financier

• Le cautionnement solidaire prévu aux deux premiers alinéas est facultatif lorsque le prêt souscrit par le syndicat a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés. Les décisions attributives de subventions sont alors obligatoirement communiquées à l'organisme prêteur par le syndic.

• Au regard de l'hypothèque légale prévue au 3° de l'article 2402 du code civil les sommes correspondant au remboursement de l'emprunt ainsi qu'au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux. Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l'exercice de l'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires prévu au même 3°

Commentaires :

Un cautionnement solidaire pour un emprunt d'un syndicat de copropriétaires est une garantie obligatoire qui doit être mise en place pour sécuriser le remboursement de l'emprunt collectif.

Voici les principales caractéristiques du cautionnement solidaire :

- Le syndicat des copropriétaires doit être garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par ce cautionnement solidaire.

- Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance, un établissement de crédit ou une institution financière comme la Banque de France ou la Caisse des Dépôts.

- En cas de défaillance d'un copropriétaire dans le remboursement de sa quote-part, le syndic doit d'abord adresser une mise en demeure au copropriétaire avant de pouvoir faire appel à la caution solidaire pour obtenir le paiement des sommes dues.

- La caution solidaire qui a payé à la place du copropriétaire défaillant bénéficie ensuite d'un privilège spécial pour se faire rembourser par ce dernier.

Donc le cautionnement solidaire est une garantie essentielle qui permet de sécuriser le remboursement de l'emprunt collectif par le syndicat de copropriétaires.

Dans cet article, la modification est simplement due au fait qu’il doit tenir compte des paragraphes ajoutés dans l’article 26-4 (remplacement de « l'article 26-4 » par « aux I et  II de l’article 26-4 ».

De plus, il a été substitué pour les entreprises d’assurance agréée pour le cautionnement solidaire « une société de financement ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier » par « une société de financement, le Trésor public, la Caisse des dépôts et consignations ou La Poste, dans les conditions définies à l’article L. 518-25 du code monétaire et financier. ».

Ceci constitue un élargissement en ne précisant pas les dispositions de l’article 518-1 du code monétaire et financier.

Il est néanmoins bon de rappeler le 3ème alinéa qui permet de ne pas contracter de cautionnement solidaire puisque facultatif, lorsque le prêt à pour unique objectif le préfinancement des subventions publiques.

Le syndic ayant comme obligation en ce cas de communiquer les décisions attributives à l’organisme prêteur.

Article 26-8 de la loi du 10 juillet 1965

Les textes de couleur rouge ont été ajoutés le 11 Avril 2024

• Lors d'une mutation entre vifs du lot d'un copropriétaire bénéficiant de l'emprunt mentionné aux I et II de l'article 26-4, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l'emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d'accord du prêteur et de la caution, l'obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces accords.