Recouvrement des charges impayées du budget prévisionnel de l'année : procédure rapide

Articles extraits du site www.legifrance.gouv.fr, version consolidée au 24 Février 2020 pour la Loi du 10 juillet 1965

Les rôles de l'Assemblée générale, du Conseil Syndical et du Syndic :

Comme l'indique l'article 14-1 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965, les appels de fonds sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ( J ) ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale, qui sera aussi très souvent trimestrielle

Il est fortement conseillé de voter en Assemblée générale une méthode sur le recouvrement des créances et d'inclure un paragraphe dans le contrat négocié avec le Syndic, pour qu'il :

• Envoie les appels de fonds aux Copropriétaires 5 jours avant le début de chaque trimestre ( J-5 )

• Communique au Président du Conseil Syndical la liste des appels de fonds impayés 30 jours après le début de chaque trimestre ( J+30 )

• Envoie une lettre ( LRAR ) de mise en demeure au Copropriétaire concerné 35 jours après le début de chaque trimestre ( J+35 ), qui fait courir les intérêts de retard ( article 36 du Décret 67-223 du 10 mars 1967 )

• Communique au Président du Conseil Syndical la liste des appels de fonds restant impayés 70 jours après le début de chaque trimestre ( J+70 )

• Engage la procédure telle qu'elle est prévue à l'article 19-2 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 au plus tard avant la fin de chaque trimestre ( J+90 )

• Prenne des mesures telle qu'une saisie conservatoire

Pour le recouvrement des charges impayées, il est nécessaire d'en avoir un suivi permanent afin de ne pas laisser la situation se dégrader, et risquer une mise en difficulté de la Copropriété avec la nomination d'un mandataire ad hoc dés que les charges impayées atteignent 25% des sommes exigibles ( Article 29-1 A de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 ), 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots

La procédure :

Le rôle du Président du Tribunal Judiciaire :

• Il vérifie que le budget prévisionnel a bien été voté par l' Assemblée générale des Copropriétaires et que le Syndic a bien respecté la procédure prévue par les articles 14-1 et 19-2 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965

• Si les conditions sont remplies, le Juge peut condamner le Copropriétaire à payer, il peut aussi lui accorder des délais de paiement ( Articles 1244-1 à 1244-3 du code civil )

• L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit, ce qui signifie que même en cas d'appel, l'exécution de l'ordonnance n'est pas suspendue

Le rôle du Syndic après le Jugement :

• Le Syndic va demander à un Huissier de signifier le jugement et s'il ne paye pas de faire saisir les biens du Copropriétaire ( comptes bancaires, salaires, mobilier, voiture, loyers, immobilier...)

• L'article 19-1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 garantit la participation au paiement des charges par le " Privilège immobilier " du Syndicat des Copropriétaires prévu par l'article 2374 du code civil. Il pourra être exercé sur un Copropriétaire lors de la vente de son lot.

Les frais de procédure :

L'article 10-1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixe l'attribution de ces frais :

• Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
  • a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
  • b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
  • c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
  • d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Commentaires :

Le coût imposé de l'état daté entre en vigueur le 01 Juin 2020