Recouvrement des charges impayées hors celles du budget de l'année ( arriérés de charges et travaux )
Arriérés de charges :
- Les appels de fonds du budget prévisionnel qui n'ont pas été réglés selon leurs exigibilités et qui ne font pas l'objet d'une procédure de recouvrement rapide deviennent des arriérés de charges
Dépenses de travaux :
Les rôles de l'Assemblée générale, du Conseil Syndical et du Syndic :
Comme l'indique l'article 14-2 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965, " les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'Assemblée générale "
Il est fortement conseillé de voter en Assemblée générale une méthode sur le recouvrement des créances pour " travaux " et d'inclure un paragraphe dans le contrat négocié avec le Syndic, pour qu'il :
- Envoie les appels de fonds aux Copropriétaires 5 jours avant chaque échéance ( J-5 )
- Communique au Président du Conseil Syndical la liste des appels de fonds pour " travaux ", impayés 30 jours après chaque échéance ( J+30 )
- Envoie une lettres ( LRAR )de mise en demeure au Copropriétaire concerné 35 jours après chaque échéance ( J+35 ), qui fait courir les intérêts de retard ( article 36 du Décret 67-223 du 10 mars 1967 )
- Communique au Président du Conseil Syndical la liste des appels de fonds restant impayés 70 jours après chaque échéance ( J+70 )
- Engage la procédure telle qu'elle est prévue à l'article 55 du Décret 67-223 du 17 mars 1967 au plus tard 90 jours après chaque échéance ( J+90 )
- Prenne des mesures telle qu'une saisie conservatoire
Pour le recouvrement des charges impayées, il est nécessaire d'en avoir un suivi permanent afin de ne pas laisser la situation se dégrader, et risquer une mise en difficulté de la Copropriété avec la nomination d'un mandataire ad hoc dés que les charges impayées atteignent 25% des sommes exigibles, 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots ( Article 29-1 A de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 )
Les procédures :
- Trois juridictions en fonction du montant des sommes impayées :
- inférieur à 4000 euros, ce sera le Tribunal d'instance
- entre 4000 et 10000 euros, ce sera le Tribunal d'instance
- au-dessus de 10000 euros, ce sera le Tribunal de grande instance
- Trois types de procédure sont possibles :
- L'injonction de payer
- Le référé
- Le procès au fond