Taux d'impayés excessif

Article 29-1 A

Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1, ou en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, en l'absence de syndic ou en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins deux ans, le juge peut être saisi d'une même demande par :

1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;

2° Un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;

3° Le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal judiciaire

4° Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ;

5° Le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Dans les cas mentionnés au premier alinéa et aux 1° et 2°, le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.

Commentaires :

Cet article 29-1A ne légiférait que sur des copropriétés en difficulté financière. La nouvelle mouture de cet article introduit une nouvelle notion qui concerne la mauvaise gestion de syndics soit par la non approbation des comptes de la copropriété en l’absence de vote en AG depuis au moins deux ans (1^er alinéa), soit par son absence, le juge peut être saisi d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc (pour les modalités voir les points 1 à 4 de cet article).

Il s'agit de prendre en considération l'absence d'approbation des comptes pendant plus de deux ans, qui empêche d'imputer à chaque copropriétaire sa quote-part du résultat de l'exercice. Ce qui peut en cas de déficit entrainer la mise en difficulté de la Copropriété